A continuació, s'ha tractat de fer un quadre explicatiu resumit amb les diferents fases d'un projecte d'obres genèric.
0 FASE PRÈVIA
Reunió prèvia i visita a la parcel·la
Per poder determinar el tipus de edificació que necessita el client s’ha de realitzar una reunió prèvia entre ell i tots els agents involucrats en el procés, i si s’escau, visitar la parcel·la per tal de tindre una idea millor de com es. Depenent del cas, es recomanable demanar d’un certificat d'aprofitament urbanístic.
Proposta d’honoraris
Després de la reunió on hem obtingut tota la informació necessària, podem elaborar un pressupost que inclou els nostres honoraris professionals i una aproximació del que pot arribar a costar la obra, els honoraris dels diferents tècnics que hi intervindran, i les despeses derivades. En cas que sigui una promoció amb caràcter comercial, també es pot realitzar un estudi de viabilitat urbanística. Si la proposta s'accepta, li demanem al client/promotor les dades de contacte per elaborar el contracte i el full d’encàrrec que necessitarem en un futur per presentar el projecte al Col·legi d’Arquitectes.
1 AVANTPROJECTE
L’avantprojecte es la part on el promotor mes participa del projecte. La nostra forma d’actuar es lliurar documentació nova cada setmana per tal de comentar-la amb el promotor. No es deixen de fer propostes fins que el promotor ni decideix que una li encaixa amb el que vol.
També en aquesta fase el client comença a rebre certa formació, de manera informal, sobre eficiència energètica, bio-habitabilitat, ètica en la construcció, materials d’acabat, etc. Per tal de desenvolupar un projecte mes sostenible i flexible, dintre del marc econòmic establert.
Altres documents necessaris
En aquest moment s’han de demanar dos estudis necessaris per la realització del projecte. L’estudi topogràfic, que ha d’incorporar les coordenades GML, i l’estudi geotècnic per saber quin tipus de terreny tenim, per poder calcular la fonamentació de l’edifici. Aquests estudis els fan professionals externs a La Rachola SCCL.
2. PROJECTE BÀSIC
La fase de projecte bàsic es la prèvia a la sol·licitud de llicència d’obres. Inclou tota la definició formal del projecte, la justificació de la normativa d’incendis, la certificació energètica en fase de projecte i algunes altres justificacions, així com uns amidaments provisionals que, tot i que estrictament no formen part del projecte bàsic, els bancs solen demanar per la concessió d’hipoteques.
El promotor en cara té una participació bastant activa en el projecte, i es fan diverses reunions per tal d’acabar de conformar el projecte, ja que una vegada acabat el bàsic, n’hi ha coses que no es podran modificar en les següents fases. Aquesta documentació s’ha d’enviar al COAC per tal d’obtenir el segell de visat i, una vegada aconseguit, es pot lliurar a l’ajuntament amb la documentació redactada de l’arquitecte tècnic, per tal d’aconseguir la llicència d’obres..
3. PROJECTE EXECUTIU
La fase de projecte executiu inclou la justificació de normatives, el càlcul de l’estructura, els amidaments finals, etc. El projecte executiu ha d’anar visat pel col·legi d’arquitectes i ho ha d’estar abans de començar les obres. Aquesta es una fase en la que el promotor s’implica poc per tindre un caire molt mes tècnic.
Durant la redacció del projecte executiu, el promotor pot aprofitar per cercar un constructor per l’obra amb una amidaments preliminars elaborats pel projecte bàsic. Si el promotor té varis pressupostos d’obra de diferents constructors, farem un estudi comparatiu per tal d’ajudar-lo a decidir qui farà la obra. Es recomanable tenir al menys tres pressupostos i descartar aquells que sobrepassin per sota o per sobre, un 20% de la mitja.ts.
Quan l'ajuntament otorga la llicència, es fa el lliurament del projecte executiu i la resta de documentació requerida i es pot començar l'obra quan es pactin les dates entre tots els agents intervinents.
4. OBRA
L’arquitecte i l’arquitecte tècnic formen duran l’obra el que es coneix com Direcció Facultativa. La funció de l’arquitecte es la de director de l’obra, i la de l’arquitecte tècnic es direcció d’execució, tot i que es habitual que també sigui el coordinador de seguretat. I es faran les visites que es considerin necessàries per a assegurar el correcte desenvolupament de l'obra.
Una vegada l’estructura de l’edifici s’ha finalitzat no hi ha volta enrere en alguns aspectes del projecte.
I a continuació s’han de realitzar els tancaments de l’edifici i després realitzar la compartimentació interior. Es una fase que engresca bastant al client, que fins aquest moment no sol veure clar les dimensions de les estances ni a on s’ubiquen. Per tant, es una fase de la obra en la que el client visita habitualment la obra amb la Direcció Facultativa perquè es quan s’han d’acabar de decidir els materials d’acabat que prèviament s’han definit al projecte executiu.
Es el moment de col·locar totes les instal·lacions que no s’han fet fins ara (climatització, xarxa elèctrica, punts de llum i endolls, fontaneria, etc.), equipaments, mobiliari en cuines i banys, i acabats de paraments, terra i sostres.
5. FINAL
Una vegada les obres finalitzen, es realitza la documentació adient i es comprova la darrera certificació per tal de veure si coincideix amb la quantitat pactada entre promotor constructor. Si tot es correcte, es dona el vistiplau al constructor i se li demana que signi la documentació final d’obra.
Documentació final
Es lliura al promotor tota la informació necessària per l’obtenció del certificat de primera ocupació per par de l’Ajuntament, la cèdula d’habilitat per part de la Generalitat, la modificació de les dades cadastrals, el registre de la propietat, etc.
Obtenció del certificat de primera ocupació, la certificació energètica final, el llibre de l'edifici i la cèdula d’habitabilitat. Es rep i s’arxiva la documentació relativa a aquests documents que ha de tindre el promotor de la obra i es tanca l’expedient.
Fotografies del projecte
S’encarreguen les fotografies de l’edifici acabat a un fotògraf professional i es pengen al web de La Rachola amb el permís dels clients.
Si t'has quedat amb algun dubte, fes-nos arribar les teves inquietuts a info@larachola.coop
